Revue de Presse – Les Echos – 26.09.14 “Les avantages de détenir les murs de son entreprise via une SCI”
Les dirigeants peuvent avoir intérêt à posséder à titre personnel leurs locaux professionnels. L’opération est intéressante pour construire son patrimoine privé. Elle est aussi avantageuse pour l’entreprise. Explications.
Achetez des locaux via une société civile immobilière (SCI), puis louez-les à votre entreprise. Rien de plus simple : la société civile s’endette et rembourse le crédit avec les loyers perçus. » Si vous êtes patron de PME, on vous a sans doute déjà donné ce conseil.
Des revenus pour la retraite
L’opération permet en effet de diversifier son patrimoine et de s’aménager une source de revenus complémentaires en prévision, par exemple, de la cessation d’activité. « Si le but est bien de se procurer des revenus, ne surévaluez pas pour autant les loyers : l’administration examine à la loupe le montage si la rentabilité dépasse 10 % », prévient d’entrée Jean-François Desbuquois, avocat associé chez Fidal. Les sommes perçues pourraient être requalifiées comme revenus distribués aux associés avec une majoration possible de 40 % pour mauvaise foi.
Loger dans une SCI personnelle les murs de l’entreprise les abrite par ailleurs des aléas de l’activité. En cas de liquidation, les locaux demeurent hors de portée des créanciers, à condition, bien sûr, que la forme sociale de votre PME n’engage pas votre responsabilité sur vos actifs personnels. « Dans tous les cas, même si vous avez opté pour une forme sociale risquée – entreprise individuelle ou SNC par exemple –, des parts de SCI restent plus compliquées à saisir qu’un bien immobilier détenu en direct », précise Jean-François Desbuquois.
Attention, il reste inutile d’effectuer le montage dans l’urgence, quand l’entreprise est en péril : en cas de faillite, il faut prouver que les locaux ont été apportés à la SCI avant la passe délicate. L’opération est sinon annulée pour « atteinte aux droits des créanciers ».
Simplifier la valorisation
Troisième atout de l’opération ? « Séparer l’immobilier de l’actif d’exploitation simplifie la valorisation de votre PME, en prévision de l’entrée d’investisseurs ou d’une éventuelle cession. L’évaluation des locaux pollue sinon souvent les négociations », complète Gilles Etienne, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez Cyrus Conseil. En cas de cession, la séparation des actifs permettra par ailleurs d’attirer davantage de repreneurs, puisque le prix de transaction sera moindre.
Une SCI compte au minimum deux associés. Si on peut se contenter d’attribuer une participation symbolique à un tiers – le conjoint par exemple –, mieux vaut profiter du montage pour préparer la transmission familiale de son patrimoine, en donnant par exemple la nue-propriété de certaines parts de la SCI à ses enfants (en conservant l’usufruit, vous touchez les loyers).
Préparer la transmission
« Une SCI permet d’attribuer aux associés des parts sociales. On peut donc, en évitant l’indivision, optimiser les abattements pour le calcul des droits de mutation, en donnant, par exemple, la quantité de parts correspondant à l’exonération, soit 100.000 euros par enfant et par parent tous les quinze ans », détaille Gilles Etienne. Pour garder la main sur la gestion des locaux, n’oubliez pas, toutefois, en rédigeant les statuts, de vous réserver les droits de vote et de vous désigner comme gérant.
Côté pratique, la « sortie des murs » de l’entreprise se fait en général dès la création de l’activité. Bien entendu, si votre PME est locataire, vous pouvez à tout moment – avant un renouvellement de bail – acheter des locaux via une SCI et y emménager. Si votre société est déjà propriétaire de ses bureaux, il sera en revanche rarement intéressant – et souvent compliqué – de les sortir du bilan. La SCI devrait en effet les racheter, moyennant une importante plus-value taxable pour l’entreprise (le bien immobilier étant amorti dans les comptes, sa valeur comptable est en général très inférieure au prix de vente). Et « inutile de minorer volontairement le prix de vente : l’administration vous redresserait facilement en se basant sur des transactions comparables ou sur le niveau des loyers », prévient Jean-François Desbuquois.
Source : Les Échos – Caroline Racape